Mapa de lucro imobiliário: O que é, como fazer e estratégias eficazes

Gerenciar o lucro em projetos imobiliários é uma tarefa estratégica para construtoras e incorporadoras. Essencial para essa gestão, o mapa de lucro imobiliário é o método ideal para calcular a alocação de receitas e custos no resultado de cara empreendimento. . 

Este artigo detalha o que é o lucro imobiliário, como calculá-lo e quais estratégias são eficazes para otimizar seus resultados.

Se você quer entender o conceito de mapa de lucro imobiliário e aprender a implementá-lo em suas operações, este guia é para você.

O que é o mapa de lucro imobiliário e sua função?

O mapa de lucro imobiliário é uma exigência contábil para as empresas que desenvolvem a atividade de incorporação imobiliária. Com o objetivo de monitorar os resultados das incorporações, seja ela vertical ou horizontal , essas empresas são obrigadas a apurar suas receitas, custos, clientes, estoque, entre outros, com auxílio do mapa. 

O CPC 47 fala sobre receitas de contrato, e no artigo 35 descreve as regras de quando a companhia deve usar o mapa de lucro imobiliário.

Sua principal função é acompanhar a evolução da obra, de forma que as apropriações necessárias na contabilidade sejam feitas respeitando o Percentual de Obra Concluída (POC). 

Na contabilidade, os custos incorridos devem ser registrados conforme o regime de competência, ou seja, reconhecidos no período em que ocorrem, independentemente de quando os pagamentos são feitos, essa alocação é feita no estoque, e somente após apuração do Mapa, ela é levada para o resultado como custo. 

Assim é possível garantir que a demonstração de resultados reflita com precisão a performance financeira do empreendimento e identificar as áreas onde ajustes podem melhorar a eficiência do investimento e, consequentemente, a lucratividade.

Com a implementação do mapa de lucro, é possível visualizar como as decisões financeiras impactam o desempenho geral do projeto imobiliário, além de facilitar auditorias e relatórios gerenciais.

Método POC e a demonstração de resultado

O POC (Percentage of Completion), ou método de porcentagem completada, é uma abordagem contábil utilizada para calcular e reconhecer as receitas e os custos em projetos de longo prazo, como obras de construção civil, na medida em que o trabalho é executado. 

Em vez de aguardar a conclusão total do projeto para registrar a receita, o método POC permite reconhecer parcelas de receita e custos ao longo de cada etapa concluída. Isso proporciona uma visão mais realista e contínua da performance financeira do projeto, refletindo as receitas e os custos de forma proporcional ao progresso real da obra.

Com a aplicação do método, é possível alinhar a contabilidade à execução prática do projeto, permitindo ajustes antecipados nas projeções de receita e lucro e facilitando uma avaliação precisa do desempenho. 

O cálculo do POC envolve o percentual de conclusão baseado nos custos incorridos até o momento em relação ao custo total estimado do projeto.

O uso do POC contribui para um mapa de lucro imobiliário mais detalhado e dinâmico, de modo que construtoras e incorporadoras entendam a lucratividade dos empreendimentos à medida que avançam.

Como elaborar um mapa de lucro imobiliário: passo a passo

Elaborar um mapa de lucro imobiliário requer planejamento e organização financeira. Abaixo, explicamos as etapas principais:

1. Custo orçado: Informação deve ser elaborada pela companhia, controladoria ou engenharia.

2. Levantamento de custos incorridos: Comece reunindo todos os custos diretos e indiretos do projeto como já mencionado anteriormente.

3. Cálculo do custo unitário do imóvel: Divida o total dos custos pelo número de unidades ou metros quadrados comercializáveis para entender o preço de custo por unidade.

4. Memorial descritivo: Este documento contém todas as unidades do empreendimento, com suas devidas metragens.

5. Relatório de venda: Solicite o relatório com todas as vendas, se possível, separados por parcela.

6. Particularidades: Entenda todas as particularidades que a companhia possui, como provisão de garantia de obra, terrenos, permutas e outros ligados aos custos e receitas.  

7. Análise dos resultados: Compare o valor de venda com o custo unitário para calcular o lucro imobiliário, explicamos as fórmulas a seguir. O mapa final mostrará as margens de lucro por unidade e o desempenho geral do empreendimento.

O mapa de lucro imobiliário utiliza fórmulas específicas para calcular e alocar receitas e custos ao longo do projeto, refletindo com precisão o desempenho financeiro da incorporação. Seu cálculo é baseado em duas etapas principais, que explicamos abaixo.

1. Cálculo da receita contábil (Método POC)

Para calcular a receita contábil que será alocada ao resultado, é necessário seguir o seguinte processo:

• Determinação do Percentual de Receita (POC): Esse cálculo determina a porcentagem da obra concluída até o momento.

POC = Custo incorrido / custo orçado total

• Cálculo da Receita Contábil: A multiplicação do percentual POC pelas vendas corrigidas (que incluem ajustes contratuais, como atualização monetária) resulta na receita contábil que será apropriada no resultado.

Receita contábil = Vendas corrigidas x POC 

2. Cálculo do custo contábil

Para alocar o custo ao resultado, é necessário considerar o percentual de unidades vendidas.

• Determinação do percentual vendido:

Percentual vendido = Total das vendas / Total de unidades do empreendimento

• Cálculo do custo no resultado: Garante que os custos sejam transferidos proporcionalmente ao avanço das vendas, respeitando o regime de competência e refletindo o desempenho real do empreendimento.

Custo no resultado = Custos incorridos (no estoque) x Percentual vendido

Esse acompanhamento garante uma demonstração financeira alinhada à realidade da obra, além de facilitar a tomada de decisões e o planejamento tributário.

— Leia também: Dicas essenciais de contabilidade para ajudar na gestão do seu negócio

Fração ideal do imóvel e porque é importante

A fração ideal de um imóvel é a proporção que cada unidade de um condomínio possui em relação ao terreno e às áreas comuns do empreendimento. 

Ela determina a participação de cada proprietário nas despesas do condomínio, bem como seu poder de voto em assembleias. 

Esse cálculo também é vital para determinar o lucro imobiliário, uma vez que o retorno financeiro de um empreendimento depende diretamente dessa fração.

Por exemplo, ao construir um edifício, cada unidade tem um custo proporcional ao terreno e à infraestrutura geral. E a fração ideal determina o custo unitário de cada apartamento, sala comercial ou loja, o que influencia diretamente a projeção de receita e lucro.