Contabilidade da incorporação

Custo orçado é a parcela de custo ainda não incorrida que o incorporador computa no custo da unidade vendida antes da conclusão da obra. A previsão está no art. 28 do Decreto-Lei 1.598/1977 e o detalhamento na IN SRF 84/1979. Corresponde à diferença entre o custo total previsto e os custos pagos, incorridos ou contratados até a data da venda, rateados entre as unidades por critério usual do tipo de empreendimento.

Há consequência fiscal. Quando a execução da obra se estende além do período de apuração da venda e o custo efetivamente realizado fica mais de 15% abaixo do custo orçado computado na determinação do lucro bruto, o contribuinte fica sujeito à correção monetária e aos juros de mora sobre o imposto postergado pela dedução do custo excedente. É a razão de o reorçamento periódico ser rotina contábil, e não exercício de engenharia isolado.

Depende da análise do contrato. Desde a vigência do CPC 47, em 2018, o reconhecimento ao longo do tempo deixou de ser automático e exige enquadramento nos critérios do § 35 do pronunciamento. A CVM, no Ofício-Circular CVM/SNC/SEP 01/2018, admitiu a manutenção do método da porcentagem de conclusão ou a adoção do método das chaves conforme a análise contratual, e o OCPC 04 orienta a aplicação às incorporadoras brasileiras. A escolha exige controles robustos e política contábil documentada.

Por unidade. O art. 27 do Decreto-Lei 1.598/1977 obriga o registro permanente de estoques para determinar o custo dos imóveis vendidos, e o inciso II exige a discriminação do custo de cada unidade quando o empreendimento compreende duas ou mais unidades vendidas separadamente. A IN SRF 84/1979 disciplina a formação e a apropriação desses custos. Saldo global sem composição analítica é o ponto que mais frequentemente inviabiliza reconstituição em transição de contabilidade.

Sim, e reduz a base do regime. O art. 13 da IN RFB 2.179/2024 autoriza deduzir da receita mensal os valores de vendas canceladas, devoluções de vendas e descontos incondicionais, e permite que o excedente que superar a receita do período seja aproveitado em períodos subsequentes. A Solução de Consulta Cosit 211/2025 fixou o limite: deduz-se apenas o valor efetivamente restituído ao cliente, permanecendo tributável o valor retido a título de multa. Daí a necessidade de controle por unidade.