Due diligence e captação

Demonstrações individuais das SPEs e consolidadas do grupo, em geral de três exercícios, composição analítica do estoque de unidades e do contas a receber, orçamento de custo por empreendimento comparado ao realizado, quadro de partes relacionadas e a segregação dos patrimônios de afetação. Acrescentam-se certidões, mapa de contencioso e a conciliação entre receita reconhecida e valor recebido. Saldo sem composição analítica está entre os itens que mais atrasam o processo.

Três situações frequentes: estoque de unidades sem composição individualizada, mistura de receita entre empreendimentos afetados e não afetados, e conta de partes relacionadas sem documentação de suporte. Nenhuma se resolve na semana da diligência, porque todas exigem reconstituição de registro histórico. Grupos que pretendem captar deveriam tratar esses três pontos no fechamento mensal.

Depende da estrutura da emissão. Não há regra que obrigue toda incorporadora cedente a auditar. O art. 43-A da Resolução CVM 60/2021, porém, limita a 20% do valor da emissão a exposição de um mesmo devedor ou coobrigado, salvo se ele for companhia aberta, instituição financeira ou equiparada, ou entidade com demonstrações do exercício anterior elaboradas conforme a Lei 6.404/1976 e auditadas por auditor independente registrado na CVM. Como um CRI lastreado na carteira de uma única incorporadora costuma ultrapassar esse limite, a auditoria se torna condição prática da estrutura.