RET e patrimônio de afetação

A alíquota geral é 4% da receita mensal recebida, conforme o art. 4º da Lei 10.931/2004. A alíquota de 1% do § 6º está fechada para projetos novos: exige que a incorporação tenha sido registrada no cartório de imóveis ou o contrato de construção assinado até 31 de dezembro de 2018, na redação dada pela Lei 13.970/2019. Para empreendimentos atuais, a hipótese aplicável é a dos §§ 8º e 9º, incluídos pela Lei 14.620/2023, relativa a unidades destinadas a famílias da Faixa Urbano 1 do Minha Casa, Minha Vida.

A lei exige dois requisitos, no art. 2º da Lei 10.931/2004: entrega do termo de opção na unidade competente da Receita Federal e afetação do terreno e das acessões. A IN RFB 2.179/2024 acrescentou procedimento eletrônico de habilitação e condições de regularidade, e há discussão sobre se a instrução extrapolou a lei ao criar exigências não previstas nela. Na prática, a habilitação precisa estar deferida antes de iniciar o recolhimento pelo RET.

Não. A afetação é regime opcional, previsto nos arts. 31-A a 31-F da Lei 4.591/1964, e depende de termo averbado na matrícula do empreendimento. É condição para adesão ao RET, o que na prática torna a decisão patrimonial e a decisão tributária a mesma decisão. Uma vez afetado, o empreendimento passa a ter patrimônio, escrituração e resultado segregados dos demais negócios da incorporadora.

Sim. O art. 11-A da Lei 10.931/2004, incluído pela Lei 13.970/2019, determina que o RET se aplica até o recebimento integral do valor das vendas de todas as unidades que compõem o memorial de incorporação registrado, independentemente da data de comercialização. A extinção do patrimônio de afetação com a averbação da construção, prevista no art. 31-E, I, da Lei 4.591/1964, não encerra o RET. As unidades vendidas após o habite-se continuam tributadas a 4%.

Na maioria das incorporações, sim. Considerando a legislação aplicável aos fatos geradores até 31 de dezembro de 2026, a carga federal do lucro presumido sobre receita de venda de imóveis soma 5,93%: IRPJ de 1,20%, sobre base presumida de 8%, CSLL de 1,08%, sobre base de 12%, PIS de 0,65% e COFINS de 3%. O adicional de IRPJ acrescenta até 0,80% na margem. O RET unifica os quatro em 4%. A comparação precisa considerar o custo de instituir e manter a afetação.

Para as incorporações que exercerem a opção do art. 485 da LC 214/2025, com adesão ao RET efetivada antes de 1º de janeiro de 2029, a carga combinada permanece equivalente a 4% da receita mensal recebida, alterando-se a composição: 2,08% no lugar de PIS e COFINS e 1,92% de IRPJ e CSLL, com 0,53% e 0,47% nas incorporações de interesse social. A LC 227/2026 confirmou que a opção alcança CBS e IBS, mantidos os percentuais originais. A opção veda o aproveitamento de créditos e o uso dos redutores de base.